1. Правовой центр Приоритет
2. Статьи
3. №49 от 12.03.2011

Самовольная постройка

12 марта 2011

В настоящее  время весьма актуальными стали проблемы, связанные с самовольным строительством. С одной стороны, в соответствии с гл. 14 ГК РФ его осуществление представляет собой один из способов приобретения права собственности на самовольную пост­ройку (в случае соблюдения условий, содержащихся в ст. 222ГКРФ). Но, с другой - заинтересованное лицо до момента при­знания права собственности на самовольную постройку серьезно рискует, ведь гарантии права собственности и права на жилище, предусмотренные ст. 35, ст. 40 Конститу­ции РФ, предоставляются лишь в отношении того имущес­тва, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях. А лицу, осуществившему возведение самовольного строения, право собственности на него не принадлежит, так как самовольная постройка не является объектом гражданских прав (обзор законодательства и су­дебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2006 г.)

Указанное лицо не вправе распорядиться этим строе­нием как объектом недвижимого имущества до момента установления права собственности на него. При этом про­цесс признания права собственности на самовольную пос­тройку не относится к категории простых и предсказуемых, а решение суда по делам о признании права собственности на самовольную построй­ку зависит от обстоятельств каждого конкретного дела.

Правовой статус самовольных построек
Единственной нормой права, содержащей трактовку понятия «самовольная пос­тройка», является ст. 222 ГК РФ. Именно в ней определены признаки самовольной постройки, порядок и основания признания права собственности на нее, а также не­гативные последствия ее осуществления (в частности, обязанность лица, осущест­вившего самовольное строительство, произвести ее снос).

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.(в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ)

В соответствии со ст. 222 ГК РФ для того, чтобы строение было признано само­вольной постройкой, необходимо наличие хотя бы одного из следующих признаков:

• для его строительства не был отведен в установленном законодательством по­рядке земельный участок;
• порядок предоставления земельных участков для строи­тельства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собствен­ности, установлен ст. 30 ЗК РФ;
• отсутствует необходимая разрешительная документация - разрешение на строительство (ст. 51 ГСК РФ), за исключением случаев, установленных п. 17 указанной статьи; архитектурный проект, архитектурно-планировочное задание, разрешение собственника земельного участка (ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»);
• были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила;
• были нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц либо возник­ла угроза жизни и здоровью третьих лиц;

Специфика самовольных строений состоит в том, что в данном качестве, с одной стороны, могут быть признаны только объекты недвижимости (ст. 222 ГК РФ), с другой- указанные строения не могут участвовать в хозяйственном обороте как недвижи­мое имущество. Причина этого состоит в требованиях, установленных ст. 131 ГК РФ, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госу­дарственной регистрации в едином государственном реестре органами, осущест­вляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом право собственности на самовольное строение не может быть зарегист­рировано в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как это строение изначально было создано в нарушение требований действующе­го законодательства и документы, необходимые для государственной регистрации объекта недвижимости улица, создавшего самовольную постройку, отсутствуют.

Основанием для гос. Регистрации права собственности может являться только судебный акт о признании права собственности на самовольное возведение.

Необходимо обратить внимание на то, что самовольной пост­ройкой может быть признан жилой дом, другое строение, сооружение или иное не­движимое имущество. 

В связи с этим интересно мнение специалистов, касающееся того, можно ли счи­тать самовольными постройками объекты незавершенного строительства. 

С 1 января 2005 г. объекты незавершенного строительства были отнесены к не­движимому имуществу (ст. 130 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ). Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, как уже говорилось ранее, самоволь­ными постройками можно считать не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. То есть незавершенный строительством объект как недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ) также может быть признан самовольной пост­ройкой, и в отношении него может быть заявлено требование о признании права собс­твенности при наличии оснований, установленных  п. 3 ст. 222 ГК РФ. А это, в свою очередь, позволит избежать длительной и сложной процедуры ввода объекта в эксплуатацию (что особенно актуально в случае отсутствия правоустанавливающих документов на объект строительства). Данная позиция отражена в практике Арбитражного суда Красноярского края, который при рассмотрении ряда дел по указанным основаниям признавал право собственности на самовольно возведенные объекты незавершенного строительства.

Иная точка зрения содержится в обзоре судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренном на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 25.12.2007 г. По мнению суда, признавать самовольной постройкой помещение в не­завершенном строительством доме нельзя, даже если объект незавершенного строи­тельства обладает определенными в п. 1 ст. 222 ГК РФ признаками самовольной пост­ройки. Это обусловлено тем, что самовольная постройка представляет собой конечный результат строительной деятельности, а объект незавершенного строительства еще находится в процессе своего создания. По указанным основаниям суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания за истцами права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством доме как на самовольные постройки.

Также интересен еще один вопрос, касающийся признания права собственности на самовольные постройки, - применение положений гражданского законодательс­тва РФ о приобретательной давности.

Согласно ст. 234 ГК РФ лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но владеющее недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Осно­ваниями для признания права собственности в связи с приобретательной давностью служит наличие следующих признаков:

• добросовестность;
• непрерывность владения недвижимым имуществом как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет;

В обзоре судебной практики Верховного Суда  РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 9 июля 2003 г. (определение № 11-Г03-14), был сделан однозначный вывод о том, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (п. 4).

Автор Стрекаловская Екатерина

Читать дальше