1. Правовой центр Приоритет
2. Статьи
3. №54 от 12.03.2011

Сделки с коммерческой недвижимостью. Юридические аспекты

12 марта 2011

1. Проверка недвижимости.
Когда потенциальный покупатель тем или иным образом находит интересующий его объект коммерческой недвижимости обычно начинается процесс достаточно длительных переговоров с продавцом недвижимости, суть которых сводиться, в первую очередь, к определению условий планируемой сделки (цена, порядок оплаты, сроки заключения договоров и т.д.). На практике такие переговоры могут носить длительный характер и часто в них принимают участие не только представители продавца и покупателя, но и риэлторских компаний (если поиск недвижимости происходил с их помощью).

Безусловно, очень важным в переговорах между контрагентами является участие в них юристов, которые обладают большим опытом работы и необходимыми профессиональными навыками при работе с объектами недвижимости. Обычно в переговорах участвуют юристы, являющиеся сотрудниками сторон планируемой сделки, но часто, особенно при крупных сделках, контрагенты привлекают к сопровождению сделки юристов сторонних юридических компаний, участие которых в подобных процессах является очень полезным. Преимущества участия таких юристов в сделке заключаются в их независимости (т.е., например, в отсутствии заинтересованности «любой ценой» провести сделку, в отличие от многих риэлторов) и часто узкой специализации этих юристов, работающих только с недвижимостью и знающих тонкости этой сферы деятельности (в отличие от многих корпоративных юристов организаций, для которых недвижимость в большинстве случаев не является основной сферой деятельности).

В большинстве случаев в процессе таких переговоров или до их начала покупатель проводит юридическую проверку интересующего его объекта недвижимости. Цель проверки – определение «юридической чистоты» недвижимости, то есть самой возможности заключения сделки, а также же выявление проблем, которые имеются в выставленной на продажу недвижимости и возникающих в связи с этим рисков.

Иногда в процессе такой проверки выясняется большое число «неожиданностей», которые, если и не приводят к срыву намечающейся сделки, то, по крайней мере, часто являются основанием для значительного занижения стоимости продаваемой недвижимости. 

В процессе юридической проверки недвижимости часто обнаруживаются, например, не согласованные в установленном порядке перепланировки (переоборудования) в зданиях или помещениях. В большинстве случаев такие перепланировки не препятствуют совершению планируемой сделки, но перекладывают на покупателя проблемы, связанные с узакониванием этих перепланировок.

В случае, если предметом продажи выступает предприятие, в состав которого входит целый комплекс имущества (включающий в себя земельные участки, расположенные на них здания, строения и т.д.) часто возникает ситуация, когда на часть расположенных на земельном участке строений нет необходимых документов, т.е. права на эти здания не зарегистрированы в установленном порядке. Это могут быть либо строения, на которые есть правоустанавливающие документы, но права не зарегистрированы, либо  самовольные постройки. И в первом, и, особенно, во втором случаях надлежащее оформление прав на строения стребует значительного времени, а иногда и вообще является невозможным. В последнем случае под угрозу может быть поставлено само заключение сделки по покупке предприятия.

В отношении земельных участков могут также отсутствовать все необходимые документы. Права на земельные участки, расположенные под зданиями и около них, могут быть не оформлены, что также является достаточно сложной процедурой, требующей существенных временных и финансовых затрат. В отношении многих участков, выставленных на продажу, требуется не только оформлять правоустанавливающие документы и регистрировать права в Едином государственном реестре прав, но и сначала проводить необходимые мероприятия по их межеванию и кадастровому учету.

При юридической проверке выставленного на продажу здания часто выясняется, что некоторые помещения в здании являются обремененными арендой, в том числе, и долгосрочной. Это создает для приобретателя имущества массу проблем, связанных с расторжением арендных отношений и выселением арендаторов, если это не сделано до продажи здания. Также, при проверке недвижимости может обнаружиться наличие зарегистрированных в Едином государственном реестре прав залогов в отношении зданий (помещений в составе здания) или в отношении земли, которые могут препятствовать заключению сделки купли-продажи. При этом необходимо учитывать,  что на практике бывают ситуации, когда фактически залоговые отношения уже прекращены, но в реестр прав не внесены об этом соответствующие записи, что также требует определенных временных затрат.

Все вышеуказанные проблемы и особенности продаваемой недвижимости необходимо выявить до заключения и сделки и, по-возможности, добиться от продавца устранения проблем, либо - уменьшения стоимости продаваемого объекта. В противном случае, купив соответствующую недвижимость, покупатель может столкнуться с ситуацией когда в течение очень длительного промежутка времени (речь может идти о годах) он будет заниматься устранением этих проблем, то есть приведением купленной недвижимости в «нормальный вид», отвечающий требованиям законодательства.

Для продавца недвижимости во многом гораздо более выгодно именно перед выставлением недвижимости на продажу добиться устранения всех проблем, иначе сделка может не состояться, или покупатель будет требовать существенного уменьшения цены сделки.

Более того, многие из вышеуказанных проблем, могут привести к тому, что, например, подписав все необходимые документы и подав их на государственную регистрацию, стороны получат уведомление о приостановлении или отказе в регистрации. Последнее является весьма болезненным сторон сделки, которые потеряют драгоценное время и понесут убытки.

2. Проверка сторон сделки.
Юридическая экспертиза должна включать в себя не только проверку самого недвижимого имущества, но проверку сторон планируемой сделки. Юристам, осуществляющим такую проверку, известно, что в современном российском законодательстве существует несколько десятков оснований для признания заключенных сделок недействительными. Задача юристов при оформлении сделки – избежать в будущем таких негативных последствий.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 46 Федерального Закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупная сделка, совершенная с нарушением вышеуказанных требований, может быть признана недействительной по иску общества или его участника. При заключении сделки с недвижимостью все соответствующие решения о продаже и о покупке недвижимости должны быть оформлены в соответствии с требованиями законодательства.

При проверке отчуждающих и приобретающих недвижимость юридических лиц необходимо также в обязательном порядке изучать их уставы, учредительные договоры (при наличии), проверять соблюдение порядка назначения их генеральных директоров и т.д.

В случае, если продавцом недвижимости выступает физическое лицо, необходимо учитывать, в первую очередь, что в соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При этом супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

3. Заключение сделки и расчеты.
После того, как все проблемы, касающиеся предмета сделки, выявлены, стороны могут приступать к окончательной фазе переговоров, подготовке и сбору необходимых для совершения сделки документов.

Часто на этапе заключения сделки стороны сразу подписывают не основной договор купли-продажи недвижимости, а предварительный. В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ предметом предварительного договора являются действия сторон по заключению в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора): «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором». Обычно предварительный договор заключается как раз в том случае, если, например, в процессе проверки недвижимости выявлены какие-либо проблемы и их устранение занимает существенный промежуток времени. В этом случае стороны, в целом заинтересованные в заключении сделки купли-продажи, сначала заключают между собой предварительный договор, продавец единолично или совместно с покупателем, устраняет вышеуказанные проблемы, и только после этого заключается основной договор купли-продажи. Суть предварительного договора состоит в том, что он выступает своеобразной страховкой для контрагентов на тот случай, если в процессе устранения проблем одна из сторон внезапно передумает заключать сделку. В соответствии с положением п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (на условиях предварительного).

На рассматриваемом этапе юристы составляют договора отчуждения имущества, передаточные акты и иные документы, согласуют их тексты с обеими сторонами сделки. На этом этапе происходит оформление необходимых для сделки доверенностей, в отношении продаваемых зданий (помещений) заказываются документы технического учета (БТИ), в отношении земельных участков – документы кадастрового учета (кадастровые планы). На этом же этапе стороны также обсуждают и согласуют порядок расчетов.

В настоящее врем, сложилась ситуация, при которой спрос на коммерческую недвижимость значительно превосходит предложение. Поэтому продавцы недвижимости вольны диктовать зачастую крайне жесткие условия заключения сделки. Речь здесь идет, в первую очередь, о порядке расчетов по договору. Так, в подавляющем большинстве случаев, с целью уклонения от уплаты налогов, стороны не указывают в договоре реальную стоимость продаваемого объекта недвижимости. В договоре часто указывается либо минимальная цена, либо контрагенты приходят к определенному соотношению официальных и «неофициальных» платежей (например, 50% на 50% или 40% на 60%).

«Неофициальные» платежи обычно передаются продавцу недвижимости с использованием депозитарных банковских ячеек. В соответствии с условиями договора аренды банковской ячейки продавец получает доступ к ее содержимому только после того, как сделка купли-продажи имущества проходит необходимую государственную регистрацию и покупатель получает свидетельство о государственной регистрации своего права.

После согласования и подписания всех необходимых документов они подаются в соответствующий регистрирующий орган, в Иркутске - это  Федеральная регистрационная служба Иркутской области. По окончании регистрации представители сторон получают необходимые зарегистрированные документы, проводят оставшиеся расчеты.

Необходимо также отметить, что в настоящее время на рынке коммерческой недвижимости достаточно активно развивается титульное страхование, являющееся дополнительной гарантией для сторон сделки купли-продажи недвижимости. Под титульным страхованием понимается страхование рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца, в том числе, в результате признания заключенной с имуществом сделки недействительной  

Автор: Антуфьев Илья, юрист-эксперт Консультационного Центра Недвижимости
Источник