1. Правовой центр Приоритет
2. Статьи
3. №50 от 12.03.2011

Самовольная постройка

12 марта 2011

Читать сначала

Порядок и проблемы легализации самовольной постройки
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано, в частности, в судебном порядке.

В связи с этим необходимо определиться с подсудностью данной категории дел и порядком судопроизводства. 

Рассмотрение дел этой категории производится в порядке, определенном под­разделом 2 раздела 2 ГПК РФ, путем подачи искового заявления, районными судами и мировыми судьями. В соответствии со ст. 28 Федерального конституционного зако­на от 31 декабря 1996 г. № 1-ФКЗ «О судебной системе РФ» мировой судья в преде­лах своей компетенции рассматривает гражданские, административные и уголовные дела в качестве суда первой инстанции.

А согласно ст. 21 указанного закона районный суд в пределах своей компетенции рассматривает дела уже в качестве суда первой и второй инстанции. Кроме того, районный суд является непосредственно вышестоящей судебной инстанцией по от­ношению к мировым судьям, действующим на территории соответствующего судеб­ного района.

Так как иск о признании права собственности является иском вещно-правового характера, требование лица о признании права собственности должно  содержать:

• указание на лицо, которое должно стать в дальнейшем собственником самовольной постройки;
• наличие у этого лица оснований требовать признания за ним права собственности в отношении спорного имущества;
• доказательства возникновения указанного права у истца;
• неопределённость правового статуса самовольного строения.

Для того чтобы суд мог признать право собственности на самовольное строение, истцу необходимо подтвердить наличие ряда юридически значимых обстоятельств (по сути, их перечень содержится в ст. 222 ГК РФ):

• наличие прав на земельный участок, которые позволили истцу осуществить строительство;
• подтверждение соблюдения целевого назначения и разрешенного использова­ния земельного участка (необходимо доказать, что предоставленный участок был ис­пользован в соответствии с его целевым назначением - для строительства);
• наличие необходимой разрешительной и проектной документации, основным документом в данном случае является разрешения на строительство. Но оно не требуется в соответствии с п. 17 ст. 51 ГСК РФ в ряде случаев, например для строительствагаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
• или строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других строений) и др. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов инди­видуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количест­вом этажей не более чем 3, предназначенных для проживания одной семьи);
• соблюдение истцом градостроительных и строительных норм и правил;
• отсутствие нарушений прав других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.

Для подтверждения указанных обстоятельств истцу необходимо приобщить к ма­териалам дела в качестве доказательств следующие документы:

1. подтверждающие права истца на земельный участок (правоустанавливающиедокументы на землю);
2. подтверждающие факт возведения, создания самовольной постройки, а также расходы, понесенные застройщиком, - в случае, если истцом является собственник земельного участка. В качестве доказательств могут быть предоставлены договора подряда, кассовые и товарные чеки на приобретение материала и др.;
3. устанавливающие ее наличие и техническое состояние на момент рассмотрения дела - таким документом может быть паспорт, изготовленный органами технической инвентаризации;
4. свидетельствующие о том, что права на спорный объект не принадлежат треть­им лицам, а сам объект не принадлежит кому-либо на праве собственности - для это­го необходимо представить адресную справку и выписку из единого государствен­ного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой должно быть указано, что записи о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества отсутствуют;
5. разрешительная документация на осуществление строительства (если она необходима в соответствии  с ГСХ РФ);
6. подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно- эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам;
7. так как суд не может самостоятельно, основываясь только на доказательствах, перечисленных ранее, определить, можно ли будет в дальнейшем осуществлять безопасную эксплуатацию спорного строения, то истец должен предоставить документ, в котором будет отражена возможность принятие этого объекта в эксплуатацию;
8. подтверждающие факт отсутствия нарушений прав и законных интересов третьих лиц, а также то, что созданное строение не создает угрозы их жизни и здоровью,- истцу необходимо подтвердить, что сохранение постройки не создаст указанных нарушений в отношении иных граждан, например собственников соседних объектов недвижимости.

Статья  222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в ином установленном законом порядке (в предусмотренных законом случаях).

Ранее, до вступления в силу ФЗ от 30 июня 2006 года №93 ФЗ, которым данный порядок был установлен, такая возможность признания прав граждан на самовольные постройки в законодательстве РФ отсутствовала. Указанный ФЗ допускает признание право на самовольное строение, не содержит отсылочную норму на документ, который регулирует данную процедуру.

На первый взгляд, процесс признания права собственности на самовольную постройку достаточно прост и понятен. Но в нем существуют своеобразные «подводные камни», о которых необходимо рассказать отдельно.

Существенным является вопрос, связанный с наличием у истца прав на земельный участок. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ устанавливает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

То есть если лицо осуществило строительство указанного объекта недвижимости на земельном участке, принадлежащем ему на одном из указанных прав, то собственность настроения за ним будет признана. 

Но если земельный участок принадлежал ему, например, на праве аренды, то право собственности на возведенную на этом участке постройку признана не будет.

Данное положение было фактически установлено Федеральным законом РФ от 30.06.06 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», в соответствии с которым из ст. 222 ГК РФ был исключен первый абзац п. 3.

В результате этого возможность признания права собственности на самовольную постройку имеется только у тех лиц, у которых имеются вышеперечисленные права на земельный участок, в пределах которого она была создана.

В настоящее время фактически сформирова­лась единая судебная практика по данному вопросу. В качестве примера позиции арбитражных судов можно привести мнение Второго арбитражного апелляционного суда, содержащееся в обзоре судебной практики по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ. В нем   указано, что право собственности на самовольную   постройку не может быть признано за лицом, ее   осуществившим на земельном участке, предоставленном по договору аренды.

Аналогичной является позиция Верховного Суда РФ, которая была отражена в об­зоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 года, утверж­денном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. В нем был задан вопрос: «Возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья». Верховным Судом РФ был дан следующий ответ.

Если самовольная постройка была возведена на не принадлежащем застройщику земельном участке, суд вправе отказать ему в признании права собственности на нее и обязать его как лицо, осуществившее данное строение, за счет собственных средств произвести ее снос (демонтаж).

Но если истцом по аналогичному делу будет выступать лицо, имеющее земельный участок на одном из прав, указанных в ст. 222 ГК РФ (даже если оно не осуществляло строительство спорного строения), право собственности будет признано, но при этом указанное лицо будет обязано компенсировать застройщику понесенные им в связи со строительством расходы. Их размер определяется судом исходя из доказа­тельств, представленных застройщиком. Важным является то, что доказательствами могут выступать только расходы, связанные со строительством (то есть стоимость материалов, работ и т.д.). Подтверждать рыночную стоимость аналогичного объек­та недвижимости истцу не имеет смысла, так как до момента признания права собс­твенности на самовольную постройку она представляет собой только совокупность строительных материалов. 

После вступления в силу Федерального закона РФ № 93-ФЗ лица, осуществившие возведение самовольной постройки на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что земельный участок, на котором она расположена будет в будущем предоставлен застройщику под нее были фактически исключены из числа заинтересованных лиц. В результате этого лицо, осуществившее постройку на чужом земельном участке (не обладающее земельным участком на указанных правах) - застройщик, утратило возможность признания за ним права собственности на возведенную им постройку. Но данное право сохранилось за собственником земельного участка, а также за его титульным владельцем даже в случае, если самовольную постройку осуществили не они.

Таким образом, с 1 сентября 2006 г. возможность признания права собственности на самовольно возведенное строение поставлено в зависимость от наличия права у заинтересованного лица на земельный участок, на котором это строение создано.

Список литературы:

1. «Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 №51- ФЗ (ГД РФ 21.10.1994) (ред. От 29.06.2009).
2. «Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием № 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6- ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ).
3. Федеральный закон от 17 ноября 1995г. №169- ФЗ «Об архитектурной деятельности».
4. Федеральный конституционный закон от 31 декабря 1996г. №1- ФКЗ «О судебной практике РФ».
5. Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
6. Федеральный закон РФ от 30.06.2006г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
7. Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренном на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 25.12.2007 г.
8. Обзор судебной практики Верховного Суда  РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 9 июля 2003 г. (определение № 11-Г03-14).
9. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года, утверж­денном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007.
10. Постановление Фе­дерального арбитражного суда Московского округа от 17.04.2002 № КА-А41/2376-02.
11. Афонина А. Самовольная постройка- правовые последствия ее осуществления и возможность легализации // Жилищное право- 2009.- №2- С. 74- 82.
12. Ковтков Д. И. Иной (внесудебный) порядок признания права собственности на самовольную постройку// Право и экономика- 2008- №12- С. 29-31.

Автор Стрекаловская Екатерина Сергеевна