1. Правовой центр Приоритет
2. Статьи
3. №42 от 12.03.2011

Оформление прав на земельный участок при отсутствии документов

12 марта 2011

Каков порядок оформления земельного участка, в Иркутске на котором находится объект недвижимости, в собственность или в аренду в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ в том случае, когда у пользователя участка отсутствуют документы кадастрового учета. Куда следует обращаться и как правильно это сделать? 

Статьей 36 ЗК РФ установлен порядок приобретения прав на земельные участки, который распространяется на граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение на них права аренды имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, если иное не установлено федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). По общему правилу для приобретения прав на земельный участок заявитель должен обратиться в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). К заявлению прикладываются документы, исчерпывающий Перечень которых утвержден приказом Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. N 370 (далее - Перечень). Следует отметить, что других документов, кроме названных в Перечне, чиновники не вправе требовать (в том числе в соответствии с региональным и местным законодательством), поскольку права заявителей на приобретение земельных участков в порядке ст. 36 ЗК РФ реализуются исключительно на основании норм федерального законодательства (абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Уполномоченный орган в месячный срок с даты поступления указанного заявления готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (п. 6 ст. 36 ЗК РФ). Рассмотрим положения законодательства о приобретении прав на земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ, когда у заявителя отсутствует кадастровая карта (план) либо нет официальной информации о постановке земельного участка на кадастровый учет. Согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению соответствующего исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. Возникает вопрос: обязан ли орган местного самоуправления в безусловном порядке обеспечить изготовление кадастровой карты, если этот участок не поставлен на кадастровый учет (был снят с него) в установленном порядке и о нем отсутствуют сведения в государственном земельном кадастре? 

Очевидно, что ответ на этот вопрос будет отрицательным. Дело в том, что правоотношения в области ведения земельного кадастра и использования его сведений являются самостоятельными и регулируются ст. 2 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон о госземкадастре). Земельный кодекс РФ не регулирует этих отношений, в том числе по постановке земельных участков на кадастровый учет, в связи с чем подлежат применению нормы специального законодательства (п. 3 ст. 70 ЗК РФ). Согласно п. 1, 3 ст. 14 Закона о госземкадастре земельный участок может юридически существовать как объект государственного кадастрового учета в соответствующих границах только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель - документ, предназначенный для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Отсюда, а также из норм ст. 8, 19 названного Закона следует, что возможность и обязанность уполномоченных органов власти предоставить сведения из государственного земельного кадастра возникают при условии постановки участка на кадастровый учет. Данные выводы подтверждаются арбитражной практикой (постановления ФАС МО от 1 октября 2007 г. N КА-А40/9358-07; от 24 сентября 2003 г. N КА-А40/6868-03; от 24 января 2005 г. N КА-А40/12950-04-П). 

Если у заинтересованного лица нет официальной информации о факте постановки земельного участка на кадастровый учет, такую информацию можно запросить в порядке, предусмотренном Правилами предоставления сведений государственного земельного кадастра (утв. постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. N 918)*(1). Если информация об испрашиваемом участке содержится в государственном земельном кадастре, заявителю будет выдана выписка из него в форме кадастрового плана (п. 1 ст. 22 Закона о госземкадастре, п. 5, 6 Правил). Если сведения о постановке земельного участка на кадастровый учет в госземкадастре отсутствуют (и, как следствие, отсутствует кадастровый номер), лицу, заинтересованному приобрести в порядке ст. 36 ЗК РФ права на земельный участок, не поставленный на кадастровый учет, следует обратиться в органы (организации), осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, с заявкой, оформленной в соответствии с Требованиями к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет (утв. приказом Росземкадастра от 13 июня 2001 г. N П/115; п. 2, 5 ст. 19 Закона о госземкадастре). Документы о межевании участка, прилагаемые к данной заявке, должны быть оформлены в соответствии с Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет (утв. приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327). Обращаясь с заявлением об обеспечении изготовления кадастровой карты, помимо прочей информации, рекомендуем четко отразить в нем свое волеизъявление - приобрести право собственности или аренды в порядке ст. 36 ЗК РФ, указать индивидуализирующие признаки участка (местоположение, границы), документы - основания владения объектом недвижимого имущества, расположенного на участке, правильно указать просьбу - утвердить проект границ и обеспечить изготовление кадастровой карты. Слово "обеспечить" выделено специально, так как в компетенцию органа местного самоуправления при буквальном толковании в п. 7 ст. 36 ЗК РФ не входит обязанность "изготовления" кадастрового плана, но есть обязанность "обеспечить изготовление", т.е. при посредничестве органов (организаций), осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра. К заявлению следует приложить документы, перечисленные в Перечне. Желательно на копии заявления получить отметку о дате его принятия. Отметим, что формально земельное законодательство не ограничивает права приобретателей земельных участков обращаться в порядке п. 7 ст. 36 ЗК РФ с заявлением об обеспечении изготовления кадастровой карты при условии, что земельный участок не был поставлен на кадастровый учет. В такой ситуации уполномоченный орган власти не вправе отказывать в приеме и рассмотрении заявления, а должен разъяснить действующий порядок постановки на кадастровый учет земельного участка. Такой подход может иметь место и в случае каких-либо недостатков в заявлении и приложенных документах, которые являются устранимыми и сами по себе не лишают заявителя его законного права на приватизацию земельного участка либо приобретение на него права аренды. Цивилизованное отношение чиновников к заявителям поможет избежать конфликтных ситуаций, судебных тяжб, сэкономит время и средства органов власти и землепользователей.

источник